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税务筹划案例

房产税税务筹划案例解读,这些问题请注意!

发表于:2021-3-25 11:30:082560阅读

现如今税务的问题已经深入到我们生活中的方方面面。对于很多企业来说,合理避税已经成为了一种必要的手段。今天为您介绍一些房产税税务筹划案例。欢迎阅读!

房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种财产税。其缴纳方式分为两种:一、从价计征,自用房产按照房产余值的1.2%缴纳;二、从租计征,出租房产按照租金收入的12%从租缴纳。其征收特征是对产权所有人施行单一环节征税。


1.将自用性质转租赁性质

假设A公司手上有10000平方米自持商业,房产价值为1亿元,按照从价计征原则A公司每年需要缴纳房产税96万元(10000*80%*1.2%=96万)。如果A公司把10000万商业整体打包出租给关联物业公司B,年租金按照100万计算,则A公司按照从租计征每年需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过持有性质转换,出租模式较自用模式少交税84万(96-12=84万)。


2.通过转租方式降低计税基础

假设A公司手上有10000平方米自持商业用于出租,每年租金160万元,则A公司每年需要缴纳房产税19.2万(160*12%=19.2万)。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司B,然后由B再以160万一年的价格进行转租,根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点,A公司需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过出租形式的转换,组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交税7.2万(19.2-12=7.2万)。


3.拆分房租金额

将房租金额拆分成:房租+服务费,分别开具发票,可以达到降低房产税税基的目的,同时如果企业是一般纳税人,也可以起到降低增值税的目的。


4.合同免租期的约定

假设A公司将价值1000万房产出租给B公司,合同约定前三个月为免租期,往后每月按照10万元收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征,三个月后按照从租计征两部分分别计算,因此A公司第一年总共需要缴纳房产税13.2万(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万,往后每年租金按照120万收取,则A公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元(90*12%=10.8万)。“去免租期”方式下,房产税可以少交2.4万(13.2-10.8=2.4万)。


总结:以上四种方式下,不论是转换房产持有方式(自持—出租)、还是转换出租方式(直租—直租+转租)、抑或者进一步将租金拆分切割(纯租金—租金+服务费)、在租赁合同中做“去免租期”约定设计……在实务操作过程中,均需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性,要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间,否则,在价格过低又无合理理由的情况下,会存在税务局不不予认可的风险。


因此,不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计,还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排,一定要摆正心态,兼顾收益和风险,保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税,而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税!

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